“这一两年我们选择了管理层会更加辛苦的一条路，在控负债总额的情况下要实现利润的稳中有增，同时还要优化资产质量。其实这是一条非常有挑战，也需要额外付出的路。目前企业是‘增肌’，但不能增加‘体重’，这要求公司更加自律。”

　　3月17日，龙湖集团(0960.HK)的2022年业绩发布会上，龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平对企业管理以“增肌不增重”比喻企业管理。健身人士听了这句话大约会深有同感，健身最理想的状态无非是：增肌不增重，减脂不掉肉。那么，陈序平管理下的龙湖都是怎么“健身”的？
　　增肌
　　经营性收入增长25%至236亿
　　“增肌”是健身人士重要目标之一，是拥有好身材的基础，也于增强体质有益。
　　对房企来说，营收和利润无疑是需要增长的“肌肉”。从2022年的业绩数据看，龙湖在稳健“增肌”，实现收入及盈利的双增长。
　　报告期内，龙湖合同销售额为2015.9亿元，对应销售总建筑面积为1304.7万平方米。营收同比增长12.2%至2505.7亿元，股东应占溢利为243.6亿元，剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利同比稳中有增至225.4亿元。
　　与此同时，业务结构也在不断优化。多年来，凭借“空间即服务”战略的坚定铺排，龙湖已形成开发、运营及服务三大业务板块，覆盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造等多航道业务。
　　开发业务方面，2022年实现营业额2270.2亿元，同比增长11.0%，实现地产开发合同销售2015.9亿元。
　　具体来看，高能级城市销售占比97%。其中，在重庆、济南、合肥、咸阳4地摘得城市销售金额榜桂冠，并在33个城市入围当地市场前十，在其中22个城市位居前五。
　　“子弹”充足。2022年，龙湖新增土地储备34幅地块，总建筑面积448万平方米，分布在北京、上海、成都、重庆、杭州、合肥等一二线高能级城市。
　　截至2022年底，龙湖总土储合计5795万平方米，权益面积3975万平方米，约88%的销售货值集中在高能级城市，土储结构持续优化且成本合理，为盈利的持续增长提供了良好的基本面。
　　经营性业务表现亮眼。2022年，龙湖由运营及服务业务组成的经营性收入实现236亿(不含税)，同比增长25%，5年复合增长35%，经营性利润占比达27%，利润结构更加优化，可以看到，2022年运营及服务业务已成为龙湖可持续发展的重要贡献源。
　　运营业务上，截至2022年末，龙湖商业已进入全国32座城市，累计开业运营的商场达76座；龙湖冠寓总开业房间数已达11.6万间，其中超2万房间纳入保障性租赁住房。
　　服务业务上，龙湖智创生活在去年年底在管面积超过3.2亿平方米，毛利率超过34%。此外，龙湖还全新推出的智慧营造品牌——龙湖龙智造，也已快速成为代建行业的有力竞争者。
　　减脂
　　债务优化，2023年已无境外债
　　想练成“穿衣显瘦，脱衣有肉”，光增肌还不够。
　　有位健身教练曾做了一个实验，即使拥有六块腹肌，只要放开了吃喝，不控制热量，只需一个月，肌肉就会被脂肪完全覆盖起来，“三分练，七分吃”真的不是随便说说的。
　　高周转的房地产行业，高杠杆就像高热量食物对健身人士的诱惑一样，对房企具有很大诱惑力。连续七年满足“三道红线”要求的龙湖一直以来在“身材”管理很到位。
　　“不借快钱”是龙湖创始人早就定下的原则，多年来龙湖也将财务纪律放在至关重要的位置。在集团创始人看来，没有财务纪律就没有财务健康，没有财务健康则迟早走向灭亡。
　　但高杠杆一度被视为高利润、高回报的重要实现途径，“不借贵钱”并不是一件容易的事。亿翰数据显示，2022年上半年，36家典型房企的平均融资成本5.31%。
　　2022年，龙湖财务延续稳健、自律的基因，平均借贷成本进一步下降至4.10%，持续保持低位；负债结构亦保持合理，平均账期为6.67年，一年以内到期的短债占比约9.9%。
　　2022年12月9日，龙湖发布公告称，公司已经全部赎回于2023年到期的3亿美元优先票据，票面利率为3.9%，赎回价为票据本金100%另加截至(但不包括)赎回日期的累计及未支付的利息。至此，2023年内，龙湖已无到期境外债。
　　随着行业步入新发展阶段，稳健的财务状况和融资能力成为房企核心竞争力，资本亦开始向优质房企倾斜。龙湖凭借稳健的财务盘面和发展潜力获得青睐，成功发行多个行业“首单”。
　　2022年5月，龙湖被监管机构选定为“示范房企”，率先试水通过“债券发行+信用保护”的方案进行融资，分别发行5亿元公司债及4.02亿元供应链ABS；8月，发行规模15亿元的中期票据，是行业第一单由中债增提供全额无条件不可撤销连带责任担保的债券；11月，发行规模20亿元的中债增全额担保债券，票面利率仅3.00%，成就央行“第二支箭”首单，并由六大国有商业银行共同担任主承销商；12月，首笔“内保外贷”再度花落龙湖，由中国银行利用境内外市场资源为龙湖提供规模7亿元的贷款融资。
　　截至2022年12月31日，龙湖资产负债率(剔除预收款)为64.8%，净负债率为58.1%，现金短债比达到3.52倍，连续7年满足三道红线要求，系列指标均优于行业平均水平。
　　长期主义
　　奔赴“空间即服务”未来
　　健身是最典型的“长期主义”行为，龙湖“增肌不增重”背后，也是源于坚持长期主义的战略定力与坚定执行。
　　龙湖秉持“长期主义”，将安全稳健的底盘作为企业发展根基，不盲目追求规模与排名；坚持以“空间即服务”战略为指引，积极洞察与把握科技创新带来的机遇，始终以客户需求为目标，既坚守主业又洞见变革，通过不断地迭代与升级，完善全链条专业能力、提升运营效率。
　　在“空间即服务”的战略下，龙湖不断打造宜居宜业产品，不断提高服务水平，满足人们对城市的期盼，对美好生活的向往。
　　易居企业集团CEO丁祖昱发布的一组数据显示，在2022年，位于住宅产品力顶端的高改项目，成为市场最受青睐的产品，以成交量10%的同比增长幅度，成为市场波澜下罕见增长的一个类别。
　　去年，龙湖接连推出针对高端改善市场的龙湖御湖境和龙湖云河颂，其所对应的产品力升级，在带来人居体验感提升的同时，更以艺术品质为内核，让艺术融于生活，又高于生活。
　　最终，这些产品也收获了市场的认可。顺义御湖境开盘当日卖出15个亿，首开去化率约90%；在福建，泉州御湖境开盘2小时，约445套滨水奢宅一扫而空。
　　在“空间即服务”战略的指引下，龙湖笃定前行，从很早开始就已在拓展自己业务的宽度。
　　从商业投资的天街，到长租公寓的冠寓，从物业管理的龙湖智创生活，到智慧营造的龙湖龙智造，开发、运营、服务三大业务板块相互助力与扶持，“一个龙湖”协同效应逐渐显现。
　　2022年，龙湖由运营及服务业务带来的收入均已超过百亿，其中，运营业务主要由商业投资、长租公寓等业务组成，全年实现租金收入118.8亿元，由物业管理、智慧营造等业务组成的服务收入达116.7亿元，由运营及服务业务组成的经营性利润占比更是提升10个百分点，达到27%。
　　由此可见，运营业务和服务业务，已成为与地产开发并行的第二和第三增长曲线，龙湖面向未来的阵势已经拉开。
　　不知道龙湖新任CEO陈序平是否是健身达人，但在给龙湖“健身”这件事上，他是认真的。
（文章来源：南方日报）